中古住宅を購入するなら知っておきたい瑕疵担保責任のこと

瑕疵担保責任とは

ac76d8f70cc3404b711e90346e04c406_l
不動産の売買は誠実に行われなくてはなりませんし、売主は事前に瑕疵(欠陥)を買主に説明する責任もあります。しかし、売主も売却しようとしている中古住宅のすべてを把握していないことがありますし、買主が物件を購入してから瑕疵に気付くこともあります。

このような場合に売主に何の責任も生じず、すべて買主で対処しなければならないとなると買主は大変です。次々と修繕費用がかさんでしまいますし、驚くほどの金額に達してしまうことも考えられるでしょう。このようなときのために定められているのが「瑕疵担保責任」と呼ばれるものです。
「瑕疵担保責任」とは、売買の対象となる中古住宅に隠れた瑕疵があった場合、かつその瑕疵について買主が知らない場合に、買主に対して売主が負う責任のことを言います。買主が瑕疵に気付いてから1年以内に損害賠償を請求できますが、永遠に賠償請求できるわけではなく一般的には瑕疵担保責任の期間が定められているのです。期間については、また後ほど説明します。

住宅の売買にかかわる瑕疵の例

雨漏り
購入した中古住宅が雨漏りしてしまうということもあります。
築年数の古い建物となると経年劣化も進んでいる でしょうし、
バルコニーの防水損傷や屋根瓦の損壊などによって雨漏りが発生することはよくあります。

シロアリ被害
中古木造住宅につきものと言えばやはりシロアリです。
最近の新築ではほぼ例外なくシロアリ対策を施していますが、
古い中古物件だとシロアリの被害に見舞われていることも多々あります。
シロアリによって躯体が食い荒らされているとなるといずれ
重大な欠陥を引き起こす可能性もあります。

建物の欠陥・腐食
水漏れや湿気などさまざまな原因によって建物に欠陥が生じたり、
腐食が進んでいたりするというケースもあります。
腐食が進んでいくと住宅の強度そのものが損なわれる恐れもあります。

地中の埋没物
購入した中古物件の土地に何かが埋没している、といったケースも瑕疵担保責任が生じます。
地中埋設物が人工的なものである場合は、本来は撤去したのちに引き渡すべきものです。

境界の不備
住宅は境界で区切られていますが、境界に不備があるとなれば瑕疵担保責任が生じます。
説明された境界と違う、境界からはみ出しているといった場合、
のちのちさまざまなトラブルに発展してしまう可能性もあります。

万が一に備える。住宅瑕疵担保保険

新築住宅はその全てに、中古住宅の場合は住宅瑕疵担保責任保険法人に登録された検査機関の建築士による検査に合格した物件に付与される保険があります。それを住宅瑕疵担保保険といいます。 中古物件の場合、瑕疵保険が適用される範囲は、「構造耐力上主要な部分」つまり柱や耐力壁の傷みなど、「雨水の浸入を防止する部分」つまり雨漏りが発生した場合の「調査費用」や「補修費用」です(大掛かりな場合は、転居や仮すまい費用なども対象となる場合があります)。

では、具体的にどのような場合に瑕疵担保保険が適用されるのでしょうか。先ほど挙げた瑕疵の例では、雨漏り、シロアリ、建物の腐食による瑕疵については瑕疵保険の適用対象となる可能性が高いです。
売主が負う瑕疵担保責任は、①瑕疵により買主に損害が生じている場合の買主からの「損害賠償請求」、②瑕疵により契約目的が達せられない場合の買主からの「契約の解除請求」です。買主が権利を行使できる期間は、買主が瑕疵を知ったときから1 年です。注意したいのは、引渡しされたときから10年を経過すると消滅時効にかかり消滅してしまうことです。
22
以上を読むと、買主さんに有利、売主さんは少なくとも10年間は何か言われるかもしれないのか、と思われたのではないでしょうか。 しかし、実は民法の瑕疵担保責任の規定は任意規定で、条文と異なる取り決めを結ぶことができるのです。

一般的には引き渡しから2~3ヶ月(売主が宅地建物取引業者の場合は「引き渡しから2年以上」で定めた期間)となることも多いです。 瑕疵担保責任の期間は契約内容によって変わってきますし、売主の瑕疵担保責任を免除するといった契約内容となることもあります。このあたりは契約によってまちまちですから、しっかりと確認しておきましょう。
売主の瑕疵担保責任が免除となると逆に買主にとってリスクが高くなってしまいますから、契約内容は事前にしっかりと確認しなくてはなりません。購入後に次々と欠陥が見つかり、どこにも請求できないとなると相当な出費を覚悟しなくてはならないでしょう。そのようなことにならないよう契約内容をじっくりと確認し、場合によっては専門家に契約書を読んでもらうのも良いかもしれません。

中古住宅の購入において瑕疵担保責任は切っても切り離せないものです。「売主には瑕疵担保責任があるから安心して中古住宅を購入できる」と言う方もおられるかもしれませんが、先ほどもお話したように契約内容によっては売主の瑕疵担保責任が免除されていることもあります。買主が不利になってしまうような内容で契約してしまうと後悔する結果になってしまいますから、そのあたりをしっかりと確認したうえで契約をしましょう。